Quando si vende un terreno sul quale insiste un vecchio fabbricato destinato alla demolizione, può sorgere il dubbio se l'operazione generi o meno una plusvalenza tassabile. A fare chiarezza sulla questione è intervenuta la Corte di Cassazione con l'ordinanza del 5 ottobre 2026, n. 26277.
Il caso esaminato dalla Cassazione
La controversia nasce dalla vendita di un terreno con un fabbricato vetusto, per il quale era già stato rilasciato un permesso di demolizione e ricostruzione. L'Agenzia delle Entrate aveva emesso un avviso di accertamento per plusvalenza, sostenendo che l'intento reale delle parti fosse la compravendita dell'area edificabile e non dell'edificio da abbattere.
I giudici di legittimità hanno smentito l'Amministrazione Finanziaria, ribadendo un principio fondamentale: il presupposto oggettivo per l'applicazione della plusvalenza è la cessione di un terreno edificabile, e non di un terreno su cui insiste un fabbricato già edificato.
I principi cardine dell'ordinanza
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Nessun tertium genus: Secondo la Suprema Corte, l'alternativa tra terreno edificabile e fabbricato edificato non ammette soluzioni intermedie. Il solo fatto che esista un permesso di costruire per abbattimento e ricostruzione non autorizza il Fisco a riqualificare l'atto come cessione di area.
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Irrilevanza della volumetria residua: La Cassazione ha precisato che non conta nemmeno se il fabbricato esistente non esaurisce interamente la volumetria assentita o la capacità edificatoria del lotto. Anche in questa ipotesi, l'Amministrazione Finanziaria non può procedere alla riqualificazione dell'atto né applicare un regime impositivo differente.
Quando scatta la plusvalenza? Il discrimine del fabbricato in corso di costruzione
Il quadro cambia se l'oggetto della vendita non è un edificio ultimato, bensì un fabbricato in corso di costruzione. In questo scenario, la cessione viene ricondotta alla categoria dell'area edificabile e genera una plusvalenza tassabile.
Ma quando un immobile si considera giuridicamente "esistente"?
In base alla risoluzione n. 23/E del 28 gennaio 2009 dell'Agenzia delle Entrate, il fabbricato deve possedere almeno i requisiti previsti dall'articolo 2645-bis, comma 6, del Codice Civile:
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Deve essere eseguito al rustico.
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Devono essere presenti le mura perimetrali delle singole unità.
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La copertura deve essere completata.
In mancanza anche di uno solo di questi elementi, la vendita viene considerata a tutti gli effetti come cessione di area edificabile. Inoltre, per evitare che la cessione rientri nella tassazione prevista dall'articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR, sarà necessario attendere cinque anni dall'ultimazione della costruzione.
Conclusioni
L'ordinanza n. 26277/2026 della Cassazione rappresenta un punto di riferimento importante per proprietari e operatori immobiliari: la presenza di un edificio strutturalmente definito protegge dalla tassazione sulla plusvalenza da area edificabile, a prescindere dai progetti futuri di demolizione o dalla volumetria residua del lotto. Prima di effettuare qualsiasi operazione, è sempre consigliabile una verifica preventiva della qualificazione catastale e urbanistica dell'immobile.
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