Inserire in un atto notarile una clausola in cui un soggetto si obbliga, per sé, per i propri eredi e per gli aventi causa, a manutenere un muro di proprietà altrui è una pratica che può esporre a gravi rischi di nullità. A fare chiarezza su questo tema è intervenuta la Corte di Cassazione con l'ordinanza del 2 ottobre 2026, n. 26106.
Il caso e la qualificazione dell'obbligazione reale (propter rem)
La Suprema Corte ha esaminato la validità di una pattuizione contrattuale con cui un contraente assumeva l'impegno di manutenzione di un muro altrui estendendolo automaticamente ai propri successori. Simile accordo è stato qualificato dai giudici come un'obbligazione reale o "propter rem".
In base a questa natura giuridica, l'obbligo di manutenzione avrebbe dovuto seguire la titolarità del bene, trasferendosi "ambulatoriamente" a chiunque fosse diventato in futuro proprietario dell'immobile.
Il principio del numerus clausus e la tipicità dei diritti reali
Tuttavia, il nostro ordinamento giuridico pone un paletto insormontabile: le obbligazioni reali sono tipiche e soggette al principio del numerus clausus. Questo significa che possono sorgere per contratto esclusivamente nei casi e con i contenuti espressamente previsti dalla legge, senza alcuna possibilità per l'autonomia privata di inventarne di nuove o modellarle liberamente.
Tra gli esempi tipici previsti dal codice rientrano:
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L'obbligo dei condomini di contribuire alle spese per la conservazione e il godimento della cosa comune (art. 1104 c.c.) o delle parti comuni dell'edificio (art. 1123 c.c.).
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L'obbligo di consentire l'accesso al fondo (art. 843 c.c.).
Poiché i diritti reali e le obbligazioni propter rem incidono in modo sensibile sulla libertà dei terzi acquirenti, la legge esige che derivino da una fonte legale e rispettino rigorosamente il principio di tipicità.
Il precedente delle Sezioni Unite sui posti auto nei cortili
Questa rigorosa interpretazione si pone in perfetta continuità con la storica sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione del 17 dicembre 2020, n. 28972. In quell'occasione, i giudici stabilirono che la creazione di un diritto reale di uso esclusivo su una porzione di cortile condominiale (come un posto auto) darebbe vita a un diritto reale atipico, limitando l'uso paritario della cosa comune garantito a tutti i condomini dall'articolo 1102 del Codice Civile, e risultando perciò nullo per violazione del numerus clausus.
Il verdetto: nullità della clausola e inopponibilità
Applicando gli stessi princìpi, l'ordinanza n. 26106/2026 sancisce la nullità della clausola di manutenzione del muro ad efficacia reale. Di conseguenza, il patto risulta inopponibile sia agli eredi sia ai successivi acquirenti dell'immobile.
L'unica alternativa: la "servitù irregolare"
Se le parti desiderano comunque regolare impegni di natura patrimoniale o gestionale tra vicini, l'unica strada percorribile è la costituzione di una cosiddetta "servitù irregolare". Si tratta di un diritto personale a contenuto obbligatorio che:
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Ha valore ed efficacia esclusivamente nei confronti del soggetto che lo ha concesso.
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Non consente di esperire l'actio in rem.
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Non può in alcun modo essere opposto agli eredi o ai successivi aventi causa.
Conclusioni
L'intervento della Cassazione ribadisce l'importanza di prestare la massima attenzione alla stesura delle clausole all'interno dei contratti di compravendita e degli atti notarili. Volere imporre obblighi a soggetti futuri al di fuori dei casi previsti dalla legge espone il negozio giuridico a gravi profili di nullità. Per una corretta redazione e per evitare contenziosi futuri, è sempre raccomandabile affidarsi a una consulenza notarile preventiva.
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